Arsa değerinin en güçlü belirleyicisi, o parselde ne kadar ve hangi amaçla yapı yapılabileceğidir. Emsal (KAKS) artışı, aynı metrekarede daha fazla satılabilir alan anlamına gelir ve değeri doğrudan yukarı çeker.
Fonksiyon değişikliği de benzer etki yapar: konut alanından ticaret veya ticaret-konut alanına dönüşen parsellerde birim değer belirgin şekilde farklılaşır. Tersine, yol genişletme veya park alanı kararları parselin kullanılabilir alanını daraltır.
Bu nedenle imar durum belgesi olmayan bir arsa için verilen fiyat tahminleri yüksek risk taşır. Değerleme çalışmasında imar araştırması, işin başlangıç adımıdır.