Gayrimenkul değerleme hakkında 20 soru

Bir taşınmazın belirli bir tarihteki değerinin, kabul görmüş değerleme yöntemleriyle ve gerekçeleriyle birlikte tespit edilmesidir. Sonuç, taşınmazın fiziki durumu, hukuki durumu ve piyasa verileri birlikte değerlendirilerek yazılı bir raporda sunulur.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılan lisanslama sınavında başarılı olan ve gerekli mesleki tecrübe koşulunu sağlayan uzmanı ifade eder. Lisans, uzmanın değerleme mevzuatı ve yöntemleri konusunda yetkinliğini belgeleyen resmî bir niteliktir.

Alım-satım kararları, miras paylaşımı, ortaklığın giderilmesi, kredi ve teminat işlemleri, kamulaştırma, dava dosyaları, şirket birleşmeleri ve yatırım analizlerinde ihtiyaç duyulur. Kısaca, taşınmazın değerinin tarafsız biçimde belgelenmesi gereken her süreçte gerekir.

Emlak fiyat tahmini genellikle güncel ilan fiyatlarına ve tecrübeye dayanan bir öngörüdür. Değerleme raporu ise yerinde inceleme, tapu ve imar araştırması, gerçekleşmiş emsal analizi ve hesaplama yöntemlerinin yazılı gerekçesini içeren teknik bir çalışmadır.

Konut (daire, müstakil ev, villa), arsa ve tarla, işyeri ve ticari alanlar, otel ve konaklama tesisleri ile akaryakıt istasyonları başlıca çalışma alanlarımızdır. Fabrika, depo ve atölye gibi üretim tesisleri de kapsam içindedir.

Konut ve arsa değerlemelerinde yerinde incelemenin ardından genellikle 2-3 iş günü içinde rapor teslim edilir. Otel, akaryakıt istasyonu ve üretim tesisi gibi kapsamlı taşınmazlarda süre 5-8 iş gününe çıkabilir.

Ücret; taşınmazın türü, büyüklüğü, konumu, ulaşım mesafesi ve raporun kullanım amacına göre belirlenir. Taşınmaz bilgilerini paylaştığınızda, işe başlamadan önce net ve sabit bir fiyat teklifi iletilir.

Genellikle tapu fotokopisi veya ada-parsel bilgisi yeterlidir. Varsa yapı kullanma izin belgesi, imar durum belgesi, mimari proje, kira sözleşmesi ve aplikasyon krokisi süreci hızlandırır; eksik belgelerin araştırması tarafımızdan yapılabilir.

Evet. Taşınmazın fiziki durumu, konumu, çevresi ve kullanım şekli görülmeden hazırlanan bir çalışma değerleme raporu niteliği taşımaz. İnceleme için taşınmaza erişimin sağlanması gerekir.

Telefon, e-posta veya sitedeki teklif formu üzerinden talebinizi iletmeniz yeterlidir. Bilecik merkez ve ilçelerde genellikle 1-2 gün içinde yerinde inceleme planlanabilir; yoğun dönemlerde erken haber vermeniz önerilir.

Rapor, imzalı ve kaşeli basılı nüsha olarak ve dijital PDF kopya olarak teslim edilir. Kurum başvurularında birden fazla basılı nüsha talep edilebilir; bu talebi baştan bildirmeniz yeterlidir.

Rapor, üzerinde yazan değerleme tarihindeki koşulları yansıtır. Piyasa koşulları hızlı değiştiği için genel uygulamada raporun güncelliği 3-6 ay olarak kabul edilir; talep eden kurumun kendi süre şartı varsa o esas alınır.

Taşınmazın tapu ve hukuki durumu, imar bilgileri, fiziki özellikleri, konum ve çevre analizi, kullanılan değerleme yöntemleri, emsal karşılaştırma tabloları, fotoğraflar, varsayım ve kısıtlar ile sonuç değeri yer alır.

Değerlendirmede kullanılan veri veya varsayımlarda hata olduğunu düşünüyorsanız gerekçenizi iletebilirsiniz. Sunduğunuz yeni bilgi ve belgeler incelenir; gerekliyse rapor revize edilir veya ek açıklama düzenlenir.

Rapor, ilgili kurumun kendi formatı veya kendi anlaşmalı kuruluşu şartı yoksa mahkeme dosyası, kurum başvuruları ve müzakerelerde delil ve dayanak olarak kullanılabilir. Bankaların kredi işlemlerinde kendi listelerindeki kuruluşları şart koştuğu durumlar olabilir; başvuru öncesi bankanıza teyit etmeniz önerilir.

Ortak tapulu taşınmazların her biri ayrı ayrı değerlenir, mirasçıların hisselerine karşılık gelen tutarlar hesaplanır. Bu tablo aile içi uzlaşmada ortak referans olur; ortaklığın giderilmesi davasında da dosyaya sunulabilir.

Kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsanız, bağımsız bir değerleme raporu itiraz sürecinde teknik dayanak oluşturur. Rapor; imar durumu, emsal bedeller ve taşınmazın özellikleri üzerinden gerekçelendirilir. Sürecin hukuki adımları için avukatınızla birlikte hareket etmeniz gerekir.

Teminat gösterilecek taşınmazın değerinin belgelenmesi istenir. Güncel ve gerekçeli bir rapor, başvurunun değerlendirilme süresini kısaltır. Kabul koşulları kurumun yürürlükteki uygulamasına göre değişebileceğinden başvuru öncesi ilgili birimden teyit alınması önerilir.

Vergi borcu tecil ve taksitlendirme taleplerinde gösterilecek taşınmaz için güncel değer tespiti yapılır; taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhler raporda belirtilir. Rapor, kuruma sunulabilecek gerekçe ve ekleriyle düzenlenir.

İpotek, haciz, intifa hakkı, irtifak, yol kamulaştırma şeridi veya koruma alanı gibi kısıtlar taşınmazın kullanımını ve dolayısıyla değerini doğrudan etkiler. Bu nedenle her raporda tapu takyidat kaydı ve imar durumu ayrıca incelenir ve etkisi değere yansıtılır.